1. Madde Metni
TBK m.207: "Satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir."
2. Satım Sözleşmesinin Türleri
| Tür | Konu | Özellik |
|---|---|---|
| Taşınır satışı | Eşya, mal | Teslimle mülkiyet geçer |
| Taşınmaz satışı | Arsa, ev, tarla | Tapu tescili ile mülkiyet geçer |
| Hak satışı | Patent, marka, alacak | Temlik şartları geçerli |
| Mülkiyeti saklı satım | Bedel tamamen ödenene kadar | Noter şart (m.764) |
| Tüketici satışı | Tüketiciye karşı | 6502 SK ek koruma |
3. Satıcının Borçları
3.1. Mülkiyeti Geçirme
- Taşınır: Teslim ile (m.211)
- Taşınmaz: Tapu tescili ile (TMK m.705)
- Hak: Yazılı temlik ile (m.184)
3.2. Zilyetliği Devretme
Mal alıcının fiili tasarrufuna sunulmalı. Anahtar teslimi, depolama yeri açıklaması, navlun belgesi gibi yöntemler.
3.3. Ayıptan Sorumluluk
Mal sözleşmedeki niteliklere uygun ve normalde beklenen vasıflarda olmalı (m.219 vd.). Ayıplı mal alıcının seçim haklarını doğurur.
3.4. Zaptan Sorumluluk
Üçüncü kişinin mülkiyet/sınırlı ayni hak iddiasıyla malı geri alması durumunda satıcı sorumlu (m.214 vd.).
4. Alıcının Borçları
- Bedel ödeme
- Malı teslim alma
- Ayıbı ihbar etme (TBK m.223)
- Süresinde inceleme yapma
5. Mülkiyetin Geçişi
5.1. Taşınır Mal
m.211 — Mülkiyet, malın alıcıya teslimi ile geçer. Sözleşme tek başına mülkiyet geçirmez.
5.2. Taşınmaz
TMK m.705 — Tapu tescili kuruluş şartı (geçerlilik şartı). Sözleşme yapılsa bile tescil olmadan mülkiyet geçmez.
Yargıtay 14. HD 2021/3456 E.: "Tapuda devir yapılmadan ödenen bedele karşılık alıcı sadece sözleşme alacağına sahiptir; gayrimenkul mülkiyeti edinmemiştir. Satıcı tapuda devir yapmadığı sürece taraflar arasında borç-alacak ilişkisi mevcuttur."
6. Hasarın Geçişi (m.208)
Mülkiyet alıcıya geçince hasar da geçer. Satıcı hasar tarihine kadar malı korumakla yükümlüdür.
Pratikte:
- Mal teslim edilmiş ama bedel ödenmemiş → mülkiyet alıcıda, hasar alıcıda
- Bedel ödenmiş ama mal teslim edilmemiş → mülkiyet satıcıda kalır, hasar satıcıda
- Mülkiyeti saklı satımda → tam ödeme yapılmadıkça hasar tartışmalı
7. Şekil ve Tescil
- Taşınır satışı kural olarak şekil serbest (sözlü dahi geçerli)
- Taşınmaz satışı resmi yazılı şekil — tapu sicil müdürlüğünde (TMK m.706)
- Pay senetli şirket payı yazılı temlik
- Mülkiyeti saklı satım noter onayı (m.764)
- Taksitli satışta yazılı şekil + tüketici hakları (TKHK)
8. Sözleşmenin Sonuçları
Satım sözleşmesinden doğan haklar:
- Aynen ifa talebi (mal teslim/bedel ödeme)
- Temerrüt sonrası seçimlik haklar (m.125)
- Ayıp halinde dönme/değişim/onarım/bedelden indirim (m.227)
- Zapt halinde tazminat (m.214 vd.)
- Sözleşmeden dönme + tazminat
9. Pratik Stratejiler
- Taşınmaz satışında tapu öncesi ödenen para riskli — ödeme planını tapu işlemiyle eşitleyin.
- Sözleşme metnine ayıp muayenesi sürecini ekleyin (örn: 7 gün muayene hakkı).
- Tüketici satışında 6502 SK 11. madde ayıp koşulları daha sıkı — TBK m.219 fallback.
- Hasarın geçişini sözleşmede netleştirin — varsayılan kuraldan sapmak mümkün.
- Mülkiyeti saklı satımda noter onayı atlanırsa sözleşme sıradan satım sayılır; bu önemli bir kayıp.
10. Sonuç
m.207 satım hukukunun temel taşıdır. Modern ticaret hayatında günde milyonlarca satım sözleşmesi yapılmaktadır; ancak hukuki çerçeveye dikkat eden taraflar uzun vadeli risk yönetimini başarır. Avukat, sözleşme tasarımında mülkiyetin ve hasarın geçişi anını netleştirmeli, ayıp ve zapt sorumluluk klozlarını dikkatli ayarlamalıdır.