Kira Artışında Yasal Çerçeve: TBK m.344
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranlarını sınırlandırmaktadır. Buna göre taraflar kira artışını serbestçe kararlaştırabilir; ancak konut kiralarında kararlaştırılan oran, bir önceki kira yılında açıklanan TÜFE oranını aşamaz.
Kira artışında TÜFE hesaplamasında on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınmaktadır. Bu oran Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanmaktadır.
2024–2026 TÜFE Kira Artış Oranları
| Dönem | 12 Aylık Ort. TÜFE (konut tavanı) | Uygulama |
|---|---|---|
| Haziran 2023 – Mayıs 2025 | %25 geçici tavan (torba kanun) | Sona erdi |
| 2025 yılı artışları | %64,77 (12 aylık ort. TÜFE) | Geçerli |
| 2026 yılı artışları | %44,38 (12 aylık ort. TÜFE) | Geçerli |
Not: Kira artış oranı, sözleşmenin yenileneceği tarihten önceki aydaki 12 aylık ortalama TÜFE'ye göre belirlenir. Yukarıdaki oranlar genel referans değerleridir; kesin oran için TÜİK'in o aya ait açıklamasını kontrol edin.
Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Formül: Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE Oranı / 100)
Örnek Hesaplama 1 — 2026 Artışı
- Mevcut aylık kira: 8.000 TL
- 2026 TÜFE oranı: %44,38
- Artış tutarı: 8.000 × 0,4438 = 3.550,40 TL
- Yeni kira: 8.000 + 3.550,40 = 11.550,40 TL
Örnek Hesaplama 2 — 2025 Artışı
- Mevcut aylık kira: 5.000 TL
- 2025 TÜFE oranı: %64,77
- Artış tutarı: 5.000 × 0,6477 = 3.238,50 TL
- Yeni kira: 5.000 + 3.238,50 = 8.238,50 TL
Konut ve İşyeri Kirası Arasındaki Fark
| Kira Türü | Artış Sınırı | Hukuki Dayanak |
|---|---|---|
| Konut kirası | Maksimum TÜFE oranı | TBK m.344/1 |
| Çatılı işyeri kirası | Taraflarca serbestçe belirlenir | TBK m.344/2 |
| 5 yılı aşan konut kiraları | Hakim belirler (TÜFE + hakkaniyet) | TBK m.344/3 |
Fazla Kira Artışı Yapılırsa Ne Olur?
Kiraya verenin yasal TÜFE sınırını aşan oranda zam yapması halinde kiracı bu aşkın kısmı ödemekle yükümlü değildir. Anlaşmazlık çözüm yolları:
- Kiracı itirazı: Yasal sınırı aşan kısmı yazılı olarak reddeder, yasal tutarı öder.
- Kira tespit davası: Taraflar anlaşamazsa sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir (TBK m.345).
- Arabuluculuk: 01.09.2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur.
Sık Sorulan Sorular
Kira artışı sözleşmede farklı bir oran belirtilmişse ne olur?
Sözleşmedeki oran TÜFE'yi aşıyorsa konut kirasında bu hüküm geçersizdir; yasal TÜFE oranı uygulanır. TÜFE altında belirlenen oran ise taraflarca kararlaştırıldığı için geçerlidir.
Kira ne zaman artırılabilir?
Kira artışı ancak sözleşmenin yenileme tarihinde, yani kira dönemi başında yapılabilir. Dönem ortasında tek taraflı artış yapılamaz.
Kiracı artışı kabul etmezse ne olur?
Kiracı yasal sınır içindeki artışı reddederse kiraya veren kira tespit davası açabilir. Yasal sınırı aşan artış talebinde ise kiracının reddine hakkı vardır.
Hukuki destek alın: Kira uyuşmazlıklarında ihtarname, tespit davası dilekçesi veya tahliye dilekçesi hazırlamak için Dilekçem AI'ı kullanabilirsiniz. Ücretsiz deneyin →