Tahliye İhtarnamesi Neden Gereklidir?
Türk Borçlar Kanunu kira tahliyesinde bazı durumlar için yazılı ihtarname zorunluluğu getirmektedir. Bu zorunluluğa uymadan doğrudan dava açılırsa davalar usul yönünden reddedilebilir. Özellikle kiracının kira borcunu ödemediği durumlarda yasal süreç ihtarnameden başlamaktadır.
İhtarname Gereken Durumlar
1. Kira Borcunda 2 Haklı İhtar (TBK m.352/2)
Kiracı bir kira yılı içinde en az iki ayrı kira dönemi için ödeme yapmaz ve her iki gecikme için ayrı ayrı yazılı ihtar gönderilirse kiraya veren kira yılı sonunda tahliye davası açabilir. İhtarlar ayrı kira dönemlerine ilişkin olmalı; aynı aya ait iki ihtar yeterli değildir.
2. Tahliye Taahhütnamesi Varsa
Kiracının belirli bir tarihe kadar tahliye edeceğine dair yazılı taahhüt verdiği hâlde tahliye etmemesi durumunda ihtarname şart değildir; ancak uygulamada önce ihtarname göndermek ispat kolaylığı sağlar.
3. Kiralananın Amacı Dışı Kullanımı (TBK m.316)
Kiracı kiralananı sözleşmeye aykırı kullanıyorsa kiraya veren yazılı ihtar ile belirli bir süre vererek aykırılığın giderilmesini talep eder. Aykırılık giderilmezse fesih hakkı doğar.
İhtarname Tebligat Yöntemleri
| Yöntem | Avantaj | Tahmini Maliyet (2026) |
|---|---|---|
| Noter ihtarnamesi | En güvenilir ispat aracı; tartışmasız tebligat | 1.500–2.500 TL |
| KEP (Kayıtlı E-Posta) | Elektronik; tarih ve içerik ispatlanır | 50–150 TL/iletim |
| İadeli taahhütlü mektup | PTT aracılığıyla geçerli tebligat | 50–100 TL |
| Elden imzalı teslim | Ucuz; ancak kiracı imzadan kaçabilir | Ücretsiz |
Not: Kiracı iadeli taahhütlü mektubu reddederse tebliğ gerçekleşmiş sayılır; ancak noter veya KEP bu riski ortadan kaldırır.
İhtarnamede Bulunması Gereken Bilgiler
- Kiraya verenin ad-soyad ve adresi
- Kiracının ad-soyad ve adresi
- Kiralananın tam adresi
- Kira sözleşmesinin tarihi
- Ödenmemiş kira dönemleri ve miktarları (kira borcunda)
- Kiracıya tanınan süre (varsa — örn. aykırılık ihtarında)
- İhtar konusu ve yasal dayanak (TBK m.352 veya m.316)
- Tahliye talebinin belirtilmesi (duruma göre)
Arabuluculuk Zorunluluğu (01.09.2023 Sonrası)
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında tahliye davası açmadan önce arabuluculuk başvurusu zorunludur. Arabuluculuktan sonuç alınamazsa uyuşmazlık belgelenerek dava açılabilir. Bu zorunluluk, ihtarname yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz; ikisi birlikte uygulanır.
2 Haklı İhtar Sayımında Dikkat Edilmesi Gerekenler
- İki ihtar aynı kira yılı içinde yapılmalıdır.
- Her ihtar farklı ödeme dönemine ilişkin olmalıdır (örn. Mart kira bedeli + Nisan kira bedeli).
- İhtarın tebliğ tarihi ödeme tarihinden sonra olmalıdır (peşin ödemede ihtar öncesinde ödeme yapılmışsa geçersizdir).
- İhtar tarihiyle dava tarihi arasında kira yılının sonunun geçmesi gerekmektedir.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı ihtarnameyi almazsa ne olur?
Kiracı iadeli taahhütlü posta veya noterin ihtarnamesini teslim almayı reddederse, bu bilinen adrese tebligat yapılmaya çalışılmış olması yeterlidir; tebliğ gerçekleşmiş sayılır.
Kiracı ödemeyi ihtarname geldikten sonra yaparsa 2 haklı ihtar sayılır mı?
Evet. İhtarın tebliğinden sonra yapılan ödeme, ihtarın geçerliliğini ortadan kaldırmaz. İki dönem için usulüne uygun ihtar yapılmışsa tahliye davası açılabilir.
Dilekçem AI ile hazırlayın: Kira tahliye ihtarnamesi ve tahliye davası dilekçenizi emsal Yargıtay kararlarıyla desteklenmiş şekilde dakikalar içinde oluşturun. Ücretsiz deneyin →