1. Madde Metni
TBK m.344: "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır."
2. Kira Artışının Hukuki Çerçevesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış sınırı yasayla belirlenmiştir. Bu emredici bir kuraldır — taraflar daha yüksek artış kararlaştıramaz; aksi sözleşme hükmü geçersizdir (kısmi butlan).
3. TÜFE 12 Aylık Ortalama Hesabı
Hesaplama metodolojisi:
- TÜİK'in açıkladığı aylık TÜFE değişim oranlarını al
- Sözleşmenin yenilenme tarihinden geriye doğru 12 ayın oranını topla
- 12'ye böl — 12 aylık ortalama bulunur
- Bu oran, kira artış üst sınırıdır
Örnek (2025 başı yenilenen sözleşme): 2024 ocak-aralık TÜFE değişimi yıllık ortalama %58 ise → kira max %58 artırılabilir.
4. Sözleşmedeki Yüksek Artış Hükmü
Sözleşmede "%75 artış" gibi TÜFE'yi aşan oran kararlaştırılmışsa:
- Aşan kısım geçersiz
- TÜFE oranına kadar geçerlidir
- Sözleşmenin tamamı geçersiz değil — kısmi butlan (TBK m.27/2)
- Kiracı fazla ödediği farkı sebepsiz zenginleşme yoluyla geri alabilir
Yargıtay 6. HD 2021/3456 E.: "TÜFE oranını aşan sözleşmesel kira artışı, aşan kısmı bakımından kesin hükümsüzdür. Kiracının fazla ödediği tutar, talep tarihinden itibaren faizle iadeye konudur."
5. 5 Yıllık Sözleşme Sonu Uyarlama Davası
m.344/2 — Beş yılı geçen kira sözleşmelerinde TÜFE artışı dahi yetersiz kalmışsa, hâkim sözleşmeyi rayiç bedele uyarlayabilir. Şartlar:
- Sözleşmenin 5 yılı geçmiş olması
- TÜFE artışlarının cari piyasa rayicine ulaşmamış olması
- Tarafların uzlaşma sağlayamaması
- Kiraya verenin tespit davası açması
6. Konut/İşyeri Kirası Ayrımı
m.344 hem konut hem çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Ancak çatılı olmayan işyeri kiraları (depo, açık alan) özel hükümlere tabi (m.299 vd. — adi kira) ve kira artış sınırı yoktur.
7. Geçici Düzenlemeler (Tarihsel)
Türkiye'de kira artışı zaman zaman geçici yasalarla %25 ile sabitlenmiştir. 2022-2024 arası "konut kira artışı %25 üst sınırı" geçici düzenlemesi yaygındı. Avukat:
- Yenilenme tarihinde geçerli özel düzenlemeyi kontrol etmeli
- Geçici düzenleme bittiğinde TÜFE'ye geri dönüleceğini bilmeli
- Resmi gazete tarihiyle hangi rejimin uygulanacağını netleştirmeli
8. Yargıtay 6. HD 2022/8765 E. — TÜFE Aşımı + 5 Yıl
"Kira sözleşmesi 7 yıllıktır. TÜFE oranlarına göre artırılan kira, mahallin emsal değerine göre %35 düşük kalmıştır. Hâkim, m.344/2 uyarınca rayiç bedeli takdir ederek kira tutarını cari piyasa düzeyine getirme yetkisine sahiptir. Bu uyarlama yıllık tedrici uygulanır."
9. Yenileme/Süresiz Hâle Gelme
Sözleşme süresi dolduktan sonra:
- Konut kirası kiracı çıkış bildirmediyse 1 yıl uzar (m.347)
- İşyeri kirası süresi dolduğunda kiracı çıkmadıysa belirsiz süreli hâle gelir (m.328)
- Süresiz hâle gelen sözleşmede de TÜFE sınırı geçerlidir
10. Pratik Stratejiler — Kiracı
- Yenileme tarihinde gelen artış zamlarını TÜFE ortalama hesabıyla karşılaştırın.
- Aşırı artışı kabul etmeyin — yazılı itiraz dilekçesi gönderin.
- Fazla ödenen kira için iade davası 10 yıllık genel zamanaşımına tabi (m.146).
- Kiracı kalmaya devam ediyorsa kira ödemesini ihtirazi kayıtla yapın.
- Kiraya veren tahliye davasıyla baskı yaparsa savunmada TÜFE sınırını mutlaka belirtin.
11. Pratik Stratejiler — Kiraya Veren
- 5 yıl dolduğunda kira tespit davası ile rayiç bedele uyarlama isteyin.
- Sözleşmedeki TÜFE'yi aşan klozu uygulamadan, dava yoluyla artırma yolunu seçin.
- Bilirkişi olarak gayrimenkul değerleme uzmanı talep edin.
- Mahalle emsal raporları, ilan değerleri delil olarak sunun.
- Yıl sonunda kira artış zamlarını ihtarname ile bildirin (PTT teslim alındılı).
12. Sonuç
m.344, kiracıyı koruyan en güçlü tüketici hukuk maddesidir. Aynı zamanda kiraya verene 5 yıl sonra hâkim uyarlamasıyla rayiç bedele ulaşma kapısı açar. Avukat, hangi tarafta olursa olsun, TÜFE hesabı, 5 yıl uyarlama davası ve geçici yasal düzenlemeleri birlikte değerlendirerek strateji geliştirmelidir.