1. Madde Metni
TBK m.69/1: "Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür."
TBK m.69/2: "İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar."
2. Kapsam
"Yapı eserleri" çok geniş yorumlanır:
- Binalar (konut, işyeri, fabrika)
- Apartman ortak alanları (asansör, merdiven, çatı)
- Köprü, viyadük, baraj
- İskele, set, dalgakıran
- Sabit reklam panoları, telefon direkleri
- Tüneller, metro istasyonları
3. Sorumluluğun Niteliği
Kusursuz, mutlak sorumluluk türündendir. Maliki sorumluluktan kurtaran bir kurtuluş kanıtı YOK. Tek kurtuluş yolu illiyet bağının kesildiğini ispattır.
Yargıtay 4. HD 2018/15432 E.: "Yapı malikinin sorumluluğu kusurdan bağımsızdır; özen gösterdiğini ispat etse dahi sorumluluğunu sürdürür."
4. Yaygın Olay Tipleri
4.1. Çatıdan Düşen Kar/Buz
Geçen yayaya zarar veren çatı karı/buzu klasik örnek. Apartmanın yöneticisi/maliki sorumlu.
4.2. Kopan Beton/Sıva Parçaları
Eski binalardan kopan parçaların yayalara zarar vermesi. Maliklerin müteselsil sorumluluğu.
4.3. Asansör Kazaları
Asansörün düşmesi, sıkışması veya hatalı durdurulması. Yargıtay 4. HD 2017/8765 E. — asansör kazasında bina yöneticisi ve apartman malikleri müteselsil sorumlu tutuldu.
4.4. Çöken Yapılar — Deprem Davaları
2023 ve sonrası deprem davaları m.69'a dayanır. Müteahhitlerin yanı sıra yapı malikleri (sahipler) de sorumludur ancak imalat hatasını üreten müteahhide rücu hakları vardır.
5. Müşterek Mülkiyette Sorumluluk
Apartmandaki ortak alanlardan kaynaklanan zararlarda tüm kat malikleri müteselsil sorumludur (KMK m.4). Yöneticiye karşı dava açmak da mümkündür ancak yönetici, malikleri temsilen ödediklerini onlardan tahsil eder.
6. İntifa/Oturma Hakkı Sahibi
m.69/2 — intifa hakkı sahipleri, malikle birlikte sorumludur ancak sorumluluğu BAKIM eksikliğine münhasırdır. Yapı bozukluğundan (yapım hatası) sadece malik sorumlu.
7. Pratik Stratejiler
- Olay yerinde fotoğraf, varsa kamera kaydı, tanık beyanı topla.
- Apartmanın bakım defteri, yıllık genel kurul kararları al.
- Bilirkişi (inşaat mühendisi) raporu kritik — hatanın yapım mı, bakım mı eksikliği olduğunu belirler.
- Müteahhitin müteselsil sorumluluğu için (yapı bozukluğu durumunda) ayrıca dava aç.
- Zorunlu DASK sigortası deprem davasında ön ödeme kaynağı olarak değerlendirilir.
8. Sonuç
m.69, kentsel hayatta yaygın olan yapı kaynaklı zararlarda tazminatın kestirme yoludur. Avukat, kusursuz sorumluluk avantajını kullanarak hızlı dava süreci yürütmeli ve müteselsil sorumluları (malikler, müteahhit, yönetici) eksiksiz dahil etmelidir.